Fianza de un mes y garantías adicionales cuando alquilas un piso

Al alquilar una vivienda el propietario de la misma está dejando la posesión en manos de una tercera persona a cambio de una renta. Por eso, es normal que se exijan al inquilino una serie de garantías con las que el arrendador pretende asegurarse de que el arrendatario cumplirá con sus obligaciones de mantener la casa en buenas condiciones y pagar la renta y otros gastos de los que deba hacerse cargo puntualmente. La garantía más conocida es la fianza, pero lo cierto es que se pueden exigir otras. 

Analizar la situación económica del posible inquilino

La persona que está pensando en alquilar su vivienda puede pedir datos al posible inquilino para hacerse una idea sobre su solvencia. Lo habitual es pedir las tres últimas nóminas y la última declaración de la renta, o bien un extracto o certificado bancario que acredite que esa persona tiene unos ingresos regulares. También está la alternativa de solicitar información en los ficheros de morosos para asegurarse de que el posible inquilino no está inscrito en los mismos.

Fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador sólo puede pedir al arrendatario a modo de fianza la cantidad equivalente a una mensualidad de renta. La fianza es, además, obligatoria, de modo que no es posible el acuerdo entre las partes para no abonar dicha garantía.

A día de hoy esta cantidad tiene un cierto matiz público y por eso es necesario su depósito por parte del arrendador en la entidad pública designada a tal efecto en la Comunidad Autónoma en la que se encuentra el inmueble arrendado.

El objetivo de la fianza es cubrir la reparación de posibles deterioros o desperfectos que se produzcan en la vivienda alquilada. Esta cantidad también responde del pago de las rentas atrasadas y otros gastos asumidos por el arrendatario con los que no haya cumplido, así como del incumplimiento de la obligación de restituir la posesión al propietario una vez acabado el arriendo.

Durante los cinco primeros años de contrato la fianza no se actualiza, pero con cada prórroga el arrendatario puede pedir que se reduzca o el arrendador que se incremente para ajustar su cuantía al importe de una mensualidad de la renta vigente en ese momento.

En arrendamientos que superen los cinco años, en el tiempo que exceda de los cinco años la actualización de la fianza se realizará de conformidad con lo acordado por las partes y, en su defecto, se aplicarán los criterios seguidos para actualizar la renta.

Aval bancario

A través del aval bancario se establece que será el banco del arrendatario el que se haga cargo del pago de la renta en caso de impago. Eso sí, el banco queda facultado para dirigirse después contra el inquilino que no ha cumplido con su obligación y ha puesto al banco en la situación de tener que hacer frente al aval.

A fin de reducir riesgos es normal que el banco pida una pignoración de dinero. Esto consiste en solicitar al cliente que deje la cantidad acordada para el aval en su cuenta, no pudiendo disponer de ella hasta que el aval haya vencido. Se suelen pignorar de tres a seis meses.

Para obtener el aval el arrendatario debe solicitarlo en la entidad bancaria de la que es cliente. La misma estudiará su capacidad financiera y su vinculación con el banco para decidir si lo concede o no.

En caso de concederse, el mismo se formaliza ante notario mediante una Póliza de Cobertura de Garantía Bancaria o Póliza de Cobertura para Límite de Garantías Bancarias. El inquilino debe asegurarse además de que en el contrato de arrendamiento figura expresamente el aval, y guardar el documento original para poder cancelarlo cuando acabe el arriendo.

 Aval personal

 No es una de las garantías más usadas, pero a veces los arrendadores también admiten como garantía el aval personal. Suele venir dado por algún familiar del arrendatario, que se compromete a pagar las cantidades debidas en caso de que el inquilino no pague.

 Seguro de impagos y seguro de daños

El seguro de impagos o seguro de alquiler se ha hecho muy popular en los últimos años y es una buena alternativa si el inquilino no puede ofrecer otras garantías más allá de la fianza.

En este caso el propietario del inmueble contrata un seguro especial en virtud del cual la aseguradora se hará cargo de las cuotas debidas por el inquilino e incluso se encargará de la gestión del proceso para proceder a su desahucio.

Otra alternativa es el seguro de daños. Con él será la entidad aseguradora la que hará frente a los daños producidos por el inquilino en la vivienda, de modo que el arrendador no tendrá que hacer un desembolso de dinero para restituir el inmueble a su estado original.

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