Hacer obras después de comprar una casa es bastante habitual. De hecho, es algo que se realiza tanto en viviendas nuevas como en las de segunda mano. Hay quien incluso prefiere buscar viviendas que estén a reformar para poder ahorrar algo en la compra.
En cualquier caso, antes de llevar a cabo una obra en una vivienda hay que tener en cuenta los permisos que son necesarios y también las gestiones administrativas que puede implicar la realización de la reforma.
Permisos necesarios para hacer obras en una vivienda
¿Hay que pedir permiso a la comunidad de vecinos?
Sobre este tema la Ley de Propiedad Horizontal señala que el propietario no tiene que pedir permiso para hacer obras en su casa siempre que las mismas no afecten a la comunidad o a otros vecinos o afecten a elementos comunes.
No es necesario pedir permiso, pero sí habrá que informar a la comunidad de que se van a realizar este tipo de obras.
A efectos prácticos el aviso sólo se da cuando las obras pueden suponer algún tipo de molestia a los vecinos. Por ejemplo si se va a cambiar el suelo de casa o se va a reformar un baño.
Cuando se trata de reformas menores como el acuchillado del parqué o dar una mano de pintura no se suele comunicar a la comunidad.
Ahora bien, si la obra afecta a un elemento común, entonces es necesario contar con autorización de la Junta de Propietarios, salvo que se trate de obras de accesibilidad universal.
¿Qué permisos municipales hacen falta?
A la hora de hacer una obra que tenga una cierta entidad se necesita una licencia concedida por el Ayuntamiento del municipio en el que esté la vivienda. Dicha licencia será de obra mayor o de obra menor en función de la reforma que se vaya a realizar.
Reformas de acabados
Son obras sencillas como pintar un piso, cambiar el suelo, cambiar el alicatado del baño, etc. En este caso no hay que pedir permiso de obra, basta con un comunicado de obra.
Reformas que cambian la distribución
Se trata de una obra de gran envergadura que requiere de una licencia de obra mayor y de un cambio posteriormente en la Cédula de Habitabilidad.
Reformas que afectan a elementos estructurales
Lo habitual es que en estos casos sea necesario contar con una licencia de obra mayor y con un proyecto elaborado por un arquitecto. Si además afectan a elementos estructurales de la comunidad de vecinos, habrá que solicitar el permiso de la misma.
El caso especial del cerramiento de terrazas y balcones
Una de las reformas más llevadas a cabo tanto en viviendas nuevas como en casas adquiridas de segunda mano es el cerramiento de terrazas y balcones.
Si se está pensando en una obra de este tipo primero hay que prestar atención a los Estatutos de la comunidad. Son las normas internas las que determinan si este tipo de reformas se pueden llevar a cabo y, en caso de ser así, cómo debe ser el cerramiento.
Cerrar una terraza o un balcón afecta de forma directa a la estética del edificio, de ahí que haya que pedir permiso.
A fin de agilizar los trámites muchas comunidades de vecinos han incluido este tema en su régimen de funcionamiento interno y establecen directamente los requisitos que deben tener los cerramientos para poder llevarse a cabo. Se entiende así que los vecinos tienen el permiso de la comunidad para hacer la obra, siempre que cumplan los requisitos exigidos en cuanto a estética del cerramiento.
También hay que prestar atención a la normativa urbanística. En la mayoría de los casos estos cambios están permitidos, pero hay localidades o barrios en los que se intenta mantener una cierta estética y no está permitido hacer cerramientos.
Si tanto la comunidad como la normativa municipal admiten este tipo de obras, entonces habrá que solicitar una licencia de obra. Lo habitual es que el Ayuntamiento exija una licencia de obra mayor, ya que se trata de una reforma que aumenta la superficie inicialmente construida.
Una vez finalizada la obra habrá que comunicar al Registro de la Propiedad las nuevas dimensiones de la vivienda a efectos de que se inscriban los cambios y se ajuste el valor catastral de cara al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.
En la práctica muchas personas que cierran balcones y terrazas no hacen este cambio registral, pero esto puede tener consecuencias. En los últimos años se han incrementado notablemente las reclamaciones de Hacienda con respecto a este tema.
Los afectados tienen dos opciones, o retiran el cerramiento o pagan la cantidad correspondiente por no haber hecho los cambios registrales oportunos.
De ahí la importancia de asesorarse bien antes de hacer cualquier tipo de reforma en casa y tener en cuenta los trámites administrativos que hay que cumplir tanto antes como después. Sólo así se consigue que la reforma sea todo un éxito y no ocasione un problema.
