¿Qué significa escritura de obra nueva?

Siempre que se lleva a cabo la construcción de un edificio se deben realizar además una serie de trámites de carácter administrativo que son totalmente imprescindibles para la legalidad del inmueble. Uno de esos trámites es la declaración de obra nueva.

La escritura de declaración de obra nueva es una escritura notarial que recoge los cambios que se han llevado a cabo en una finca, que en este caso concreto consisten en el levantamiento de una edificación. Con el fin de hacer constar los mismos en el Registro de la Propiedad.

Esta escritura se puede realizar incluso antes de terminarse la edificación. De hecho, en muchos casos es así, puesto que con frecuencia las entidades financieras piden esta escritura entre la documentación para decidir si otorgan o no financiación para la obra.

Escritura de declaración de obra nueva en construcción

Para poder realizar este documento se necesita:

  • Un acto de conformidad que cuente con aprobación u autorización administrativa. Normalmente se trata de la licencia que entrega el Ayuntamiento. Lo que es indispensable es que en este acto administrativo consten todos los datos que permitan hacer una adecuada identificación de la finca.
  • Una certificación elaborada por un técnico que acredite que la obra que se está llevando a cabo se ajusta a la descripción prevista en el proyecto de la obra.

Una vez finalizada la obra se tendrá que hacer constar dicho suceso a través de un acta de fin de obra que sustituirá en este caso a la escritura de declaración de obra nueva acabada, aunque se le exigirán los mismos requisitos que a esta.

Escritura de declaración de obra nueva terminada

Como su propio nombre indica, en este caso se otorga la escritura una vez que la obra nueva ya está terminada. Los requisitos que se exigen son los siguientes:

  • Licencia o autorización administrativa.
  • Certificación expedida por un técnico que acredite que la finca construida es acorde con lo previsto en su momento en el proyecto de construcción. Este documento se puede sustituir por otro documento administrativo que implícitamente presuponga ese hecho.
  • Contar con el seguro decenal para edificios cuya finalidad principal sea la de servir como vivienda. Salvo que se trate de un caso de autopromoción individual para construir una vivienda unifamiliar de uso propio, en cuyo caso no se exigirá al constructor que cuente con este seguro.
  • Licencia de primera ocupación o en su defecto, si la legislación autonómica así lo prevé, comunicación previa o declaración responsable.
  • Certificado de eficiencia energética.

La Ley Hipotecaria exige además los siguientes requisitos para poder otorgar esta escritura:

  • Que consten las coordenadas de referenciación geográfica que permitan identificar la porción de suelo que ocupa el edificio.
  • Que el Libro del Edificio esté depositado en el Registro de la Propiedad.

¿Quién otorga la escritura de obra nueva? ¿Es obligatoria?

La escritura la otorga el propietario de la obra. Este acto es obligatorio si el propietario es un constructor o un promotor. En caso de que el propietario sea un particular que ha construido en un terreno de su propiedad para darle un uso personal a la edificación, en principio esta escritura no es obligatoria, pero hace falta para contratar suministros como la luz o el agua, por lo que a efectos prácticos se debe realizar igualmente. Es más, aunque la obra sea de un particular, existe la obligación de contar con escritura de obra nueva si se va a pedir un préstamo hipotecario, se va a vender la edificación construida o se va a alquilar.

¿Cómo es la intervención del Notario en esta escritura?

Como en cualquier otra escritura, el Notario se encarga de controlar la legalidad de todos los pasos que se han dado. Una de las novedades en este sentido es que, desde la modificación de la Ley del Suelo en 2011, se han añadido nuevas cuestiones que los notarios deben revisar.

Con la legislación antigua era posible que alguien comprara una vivienda con su correspondiente escritura de obra nueva y pensara que todo era plenamente legal, pero luego podían faltar permisos administrativos que podían poner en peligro la legalidad de la obra. A fin de evitar estas situaciones, ahora tanto los notarios como los Registradores de la Propiedad deben comprobar más documentación para asegurarse de que el inmueble es plenamente legal y cumple los requisitos que exige la Administración Pública.

Por eso, ahora se revisa detenidamente la licencia dada por el Ayuntamiento, los documentos presentados por los técnicos competentes, el seguro decenal, el Libro del Edificio y que la vivienda cuente ya con su correspondiente cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. En algunas Comunidades Autónomas se exige además que el inmueble haya pasado una inspección técnica (ITE).

Si toda la documentación está en orden, se puede otorgar la escritura, se procede a su inscripción en el Registro de la Propiedad y las viviendas ya están listas para ser vendidas o alquiladas de forma totalmente legal.

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