El contrato de alquiler es un contrato en virtud del cual el propietario de un inmueble (arrendador) cede la posesión del mismo a otra persona (arrendatario) a cambio de una renta mensual. Tratándose de un alquiler de vivienda, es imprescindible que el arrendatario destine el inmueble únicamente al fin acordado: usarlo como domicilio.
Este tipo de contratos se rigen por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La legislación no exige que el contrato quede recogido por escrito. Es perfectamente legal un contrato de alquiler verbal. Sin embargo, siempre aporta mayor seguridad a las partes tener un documento firmado. De ahí que los expertos siempre aconsejen reflejar los acuerdos alcanzados por escrito. Es la mejor forma de que tanto el arrendador como el arrendatario conozcan los derechos y obligaciones que se derivan para ellos de la relación de alquiler.
Contenido del contrato de alquiler
Hay una serie de datos básicos que no pueden faltar en un contrato de este tipo y son los siguientes:
- Identificación del arrendador y del arrendatario, señalando en ambos casos un domicilio a efecto de domiciliaciones.
- Identificación del inmueble que es objeto del contrato. Aquí se suele indicar la dirección completa de la vivienda y también la referencia catastral, para que no quede duda alguna sobre el inmueble alquilado.
- Duración del contrato.
- Renta, fianza y otras cantidades de las que deba hacerse cargo el arrendatario, por ejemplo el IBI o el pago de la cuota de la comunidad de vecinos. En el caso de la renta se especificará el tiempo de pago y el modo de hacer el mismo (en mano, transferencia bancaria, etc.), así como la forma de actualización.
- Otros acuerdos a los que hayan llegado los implicados.
Gastos derivados del arrendamiento
La celebración de un contrato de arrendamiento genera una serie de gastos. El propietario de la vivienda siempre debe encargarse de los gastos relativos al alta de los suministros (luz, gas, etc.), mientras que el arrendatario es el responsable de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Estos gastos no son negociables. Es decir, que no es posible mediante acuerdo de las partes cambiar el titular de la obligación. Sin embargo, hay otros gastos también asociados al contrato de alquiler que se pueden repartir de la forma convenida entre las partes.
¿Cuál es la duración del contrato de alquiler?
A la hora de firmar un contrato de este tipo la renta y la duración son los dos temas que más dudas suscitan. En cuanto a la duración, la LAU establece que si el contrato se ha celebrado a partir del 6 de junio de 2013 la duración del contrato será la libremente pactada por las partes. Pero si el plazo acordado es inferior a los tres años, llegado el día de vencimiento del contrato el mismo se irá prorrogando anualmente hasta alcanzar una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no seguir con la relación contractual.
Si cumplidos los tres años de alquiler ninguna de las partes manifiesta interés en poner fin al contrato el mismo queda prorrogado por un año más.
Tratándose de contratos formalizados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013 la duración del contrato será la acordada por las partes, pero si el tiempo pactado fuera inferior a los cinco años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta completar ese tiempo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de marcharse de la vivienda.
Si el contrato tiene fijada una duración de cinco años y llegado el plazo el arrendatario no ha comunicado su intención de marcharse, se puede prorrogar de forma anual hasta un máximo de tres años.
Con independencia de la fecha de firma de contrato, el agotamiento de los plazos máximos previstos en la ley no implica que el arrendatario deba dejar obligatoriamente la vivienda si quiere seguir viviendo allí. Lo que ocurre es que una vez acabadas las prórrogas señalas en la LAU será necesario que arrendador y arrendatario firmen un nuevo contrato.
La renta y su actualización
El nivel de vida sube cada año, por lo que el arrendador está en su derecho de actualizar la renta, aunque deberá hacerlo siempre de conformidad con lo previsto legalmente. En el caso de contratos celebrados con posterioridad al 1 de abril de 2015 la renta sólo se puede actualizar en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato. Si no se ha pactado nada expresamente en torno a la actualización la misma no podrá llevarse a cabo.
Lo normal es que la actualización de la renta se haga con referencia a la variación del Índice de Garantía de Competitividad.
Una vez actualizada la renta, la nueva cantidad se podrá exigir al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que se ha notificado la subida.
